4 月 12 日，一份來(lái)自碧桂園內(nèi)部的文件流傳網(wǎng)絡(luò)，一時(shí)間焦慮和質(zhì)疑彌漫在地產(chǎn)圈。 房企焦慮的是“當(dāng)你還在為‘9個(gè)月開(kāi)盤’而洋洋得意的時(shí)候，別人已經(jīng)在追求‘5個(gè)月’開(kāi)盤了！”，質(zhì)疑的是極限高周轉(zhuǎn)之下的建筑質(zhì)量。大家都忙著焦慮和質(zhì)疑，卻忽略了幫助碧桂園做到高周轉(zhuǎn)的幕后英雄。
追求高周轉(zhuǎn) 是無(wú)奈更是創(chuàng)新
在此次流出文件中，這家龍頭房企對(duì)于項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的要求極為嚴(yán)苛，其中要求將項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤周期縮短至 5個(gè)月甚至更短時(shí)間。在一些項(xiàng)目上甚至要做到拿地 3個(gè)月開(kāi)盤，僅是行業(yè)平均速度的 1/3。而一些具體加快周轉(zhuǎn)率的措施更是令人咋舌：“建議取消報(bào)建人，項(xiàng)目總做報(bào)建。 項(xiàng)目一天不等圖，通宵完成圖紙第二天去報(bào)建。工作當(dāng)天上報(bào)須當(dāng)天處理完......”
這些要求聽(tīng)起來(lái)近乎瘋狂，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)有一份無(wú)奈。房地產(chǎn)一直受到政策和金融影響巨大。隨著三四線去庫(kù)存接近尾聲，金融對(duì)于房地產(chǎn)的利好也逐漸變臉。現(xiàn)在受政策的影響以及資金緊縮的背景下，貸款周期緩慢。對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢，晚開(kāi)盤一天，或許就要損失數(shù)十萬(wàn)。這就是為什么哪怕是龍頭房企，也對(duì)高周轉(zhuǎn)趨之若鶩。
但不容忽視的是，房企的高周轉(zhuǎn)是適應(yīng)金融環(huán)境的無(wú)奈，也是一種自我挖掘的創(chuàng)新。對(duì)于房企的高周轉(zhuǎn)，易居(博客)企業(yè)集團(tuán) CEO 丁祖昱(微博 博客)就表示：中國(guó)千億以上的房企需要高周轉(zhuǎn)。“對(duì)高周轉(zhuǎn)本身應(yīng)該是贊賞的，正因?yàn)橛辛烁咧苻D(zhuǎn)，所以今天中國(guó)大多數(shù)項(xiàng)目我們認(rèn)為是均好項(xiàng)目，把十多年前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題通過(guò)今年的規(guī)模化運(yùn)作、高周轉(zhuǎn)運(yùn)作、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作、體系化運(yùn)作解決了。”
高周轉(zhuǎn)背后的裝配式秘訣
此次對(duì)于碧桂園高周轉(zhuǎn)的主要質(zhì)疑點(diǎn)，集中在建筑質(zhì)量上。特別是對(duì)于建筑主體而言，如果項(xiàng)目體量較大，5個(gè)月的交房周期簡(jiǎn)直就是“生死時(shí)速”。如果按照拿地3個(gè)月開(kāi)盤的極限速度，一些大面積的墻體混凝土都沒(méi)有完全硬化！傳統(tǒng)的現(xiàn)澆混凝土施工方式對(duì)于這個(gè)速度只能表示：“臣妾做不到啊！”
創(chuàng)新才能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，從碧桂園的學(xué)習(xí)文件中，隱約可以發(fā)現(xiàn)支持其高周轉(zhuǎn)的是被稱為“SSGF”的“類裝配式”建造模式。而且，碧桂園作為房企領(lǐng)頭羊，也一直在裝配式建筑領(lǐng)域持續(xù)探索：
“碧桂園SSGF工業(yè)化建造體系與傳統(tǒng)建造方式不同，以裝配、現(xiàn)澆、機(jī)電、內(nèi)裝等工業(yè)化為基礎(chǔ)，以機(jī)械化生產(chǎn)代替手工勞動(dòng)，從工法、管理、技術(shù)和材料等方面全面提升開(kāi)發(fā)速度。
從現(xiàn)階段來(lái)看，SSGF是以鋁模替代傳統(tǒng)模板，仍然采用現(xiàn)澆工藝，與裝配式建筑完全采用預(yù)制部品部件現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)安裝的工藝還有一些區(qū)別。但SSGF建筑成品精度更高，品質(zhì)效果更好，同時(shí)建造周期縮短，節(jié)省了時(shí)間、人力和管理成本。未來(lái)SSGF與預(yù)制構(gòu)件相結(jié)合，使得SSGF+PC構(gòu)件+裝配式內(nèi)裝能滿足《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定50%預(yù)制裝配率的評(píng)價(jià)要求。建筑工業(yè)化是建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必經(jīng)之路，而現(xiàn)階段，SSGF是作為現(xiàn)澆向裝配式建造的過(guò)渡的重要方式。
從裝配式建筑的國(guó)內(nèi)外差別來(lái)看，地震、氣候和政策三大主因?qū)е聡?guó)內(nèi)外裝配式建筑差異。發(fā)達(dá)國(guó)家裝配式建筑存在多種不同的結(jié)構(gòu)體系，如日本的普通住宅多為輕鋼結(jié)構(gòu)或木結(jié)構(gòu)為主，城市高層住宅以鋼結(jié)構(gòu)或預(yù)制框架和預(yù)制外墻掛板體系為主，新加坡特別是保障性住房一般采用預(yù)制剪力墻結(jié)構(gòu)體系。我國(guó)地域遼闊，在裝配式建筑發(fā)展的過(guò)程中，將不可避免地出現(xiàn)多種結(jié)構(gòu)體系并存的情況，再加上我國(guó)市場(chǎng)規(guī)模之大是其他國(guó)家所不具備的優(yōu)勢(shì)條件，因此，我們?cè)趯W(xué)習(xí)各種國(guó)外的結(jié)構(gòu)體系和技術(shù)手段時(shí)，一定要進(jìn)行消化吸收和創(chuàng)新發(fā)展，對(duì)各種結(jié)構(gòu)體系和技術(shù)系統(tǒng)加以改進(jìn)和靈活運(yùn)用。”
裝配式建筑 高周轉(zhuǎn)的完美拼圖
碧桂園的“SSGF”還只是一種不完全的裝配式建筑方式。SSGF就能支撐起碧桂園的驚人速度，讓人們對(duì)于裝配式建筑這塊高周轉(zhuǎn)的“完美拼圖”更心生遐想。
對(duì)于房企的“高周轉(zhuǎn)”，最高興的似乎的確應(yīng)該是裝配式建筑行業(yè)。相比傳統(tǒng)建筑方式，裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑所需勞動(dòng)力能夠減少30%，施工總工期縮短30%，建筑垃圾可減少80%以上。近幾年，國(guó)家更是密集出臺(tái)關(guān)于裝配式建筑規(guī)劃、政策和配套措施，加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展。全國(guó)各地對(duì)于裝配式政策也紛紛響應(yīng)，裝配式建筑進(jìn)入利好的上升通道。以最近公布的《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》為例，其中第七條明確提出：“要堅(jiān)持綠色發(fā)展，采用先進(jìn)技術(shù)布局建設(shè)污水和垃圾處理系統(tǒng)，提高綠色交通和公共交通出行比例，推廣超低能耗建筑”，而裝配式建筑無(wú)疑就是更綠色、更節(jié)能、更方便建筑管網(wǎng)排布的建造方式。
更重要的是，裝配式建筑完美匹配房企“高周轉(zhuǎn)”的需求。擁有質(zhì)量更好、結(jié)構(gòu)更安全、更節(jié)能保溫的特點(diǎn)。由于住宅各種建筑構(gòu)件都是在工廠中批量精細(xì)制作的，不再受現(xiàn)場(chǎng)施工條件所限，建造速度更快。而且有專業(yè)技術(shù)支持和檢驗(yàn)，建筑構(gòu)件部件精度提高了一個(gè)數(shù)量級(jí)，建筑質(zhì)量自然好很多。裝配式住宅的設(shè)計(jì)原則是將結(jié)構(gòu)體系與設(shè)備管道體系分離，方便了住宅在使用周期中的維修和改造。無(wú)需破壞主體結(jié)構(gòu)，因此房屋更安全。現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外墻保溫板一般是外保溫，材料或施工工藝不過(guò)關(guān)的話存在火災(zāi)隱患，而且容易從外墻表面脫落。預(yù)制外墻的話就可以將保溫板預(yù)制在混凝土里面，不僅防火性能好，還不存在脫落問(wèn)題，而且可以做到保溫與主體結(jié)構(gòu)同壽命。
匹配高周轉(zhuǎn) 裝配式還可以做得更好
對(duì)于裝配式這塊高周轉(zhuǎn)的“完美拼圖”，更多的房企卻似乎還處于觀望狀態(tài)。大多只在個(gè)別項(xiàng)目中試水，更有不少還在周旋于“裝配化率”和“PC化率”之間的文字游戲，應(yīng)對(duì)不斷出臺(tái)的裝配式建筑政策。
裝配式建筑沒(méi)有借“高周轉(zhuǎn)”的風(fēng)口上位，其實(shí)自身還有更多可以做得更好的地方：
成本：從住建部公布的《裝配式建筑工程消耗量定額》來(lái)看，作為技術(shù)含量更高的建造方式，裝配式建筑的建造成本相比傳統(tǒng)建造方式必然是提升的。不管運(yùn)用何種裝配化率，建造成本都會(huì)提升。剔除掉人工和工期因素，建造成本還是會(huì)普遍上揚(yáng)15%左右。這對(duì)于原本就看中資金鏈的房企來(lái)說(shuō)壓力不言而喻。從碧桂園研究裝配式建筑的資料來(lái)看，裝配式建筑與普通現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)相比，綜合材料技術(shù)、管理、人工、工程配套設(shè)施及運(yùn)輸及環(huán)境、工期、稅收等多種因素，按項(xiàng)目預(yù)制率不同，裝配式建筑成本會(huì)高出9%-40%，但這些屬于裝配式建筑快速發(fā)展過(guò)程中暫時(shí)遇到的困難。對(duì)于裝配式建筑的成本瓶頸，碧桂園認(rèn)為推行EPC總承包模式是降低成本、提高工效、提升質(zhì)量的有效途徑。
